Formes
Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.
Sa rédaction est extrêmement importante.
Il est conseillé de confier la rédaction de l’avant-contrat à un professionnel : notaire ou tout autre conseil (agent immobilier, conseil juridique) accepté par le vendeur et l’acheteur.
Le professionnel a un devoir de conseil et se chargera de réunir les pièces nécessaires à l’établissement de l’avant-contrat.
L’avant-contrat peut être :
- soit une promesse unilatérale de vente ;
- soit un compromis de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privée, c’est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d’enregistrement (se renseigner auprès du centre des impôts).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.
Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s’assurer que le terrain correspond bien à ce qu’il recherche.
Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
L’avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d’achat :
dans ce cas, seul le candidat acquéreur s’engage sans avoir la garantie que le terrain lui sera vendu.
Clauses obligatoires
Etat civil
L’avant-contrat de vente d’un terrain doit comporter une clause mentionnant l’état civil du vendeur et du candidat acquéreur.
Descriptif
L’avant-contrat de vente d’un terrain doit préciser l’origine de la propriété du terrain vendu :
- la date du précédent acte de vente,
- le nom du précédent propriétaire,
- l’étude du notaire qui a authentifié l’acte.
Il doit comporter :
- la description précise du terrain et sa surface exacte,
- l’état des servitudes privées (droit de passage, de puisage) ou publiques éventuelles,
- l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué.
Si le terrain est situé dans un lotissement, l’avant-contrat de vente doit mentionner :
- la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot que veut acheter le candidat acquéreur,
- que le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir du lotissement ont été remis au candidat acquéreur qui s’engage pas là à en respecter les conditions.
Prix
L’avant-contrat de vente d’un terrain doit préciser :
- le prix du terrain et ses modalités de paiement,
- la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l’aide d’un ou plusieurs prêts,
- le cas échéant le montant des honoraires de négociations (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.
Il est conseillé de mentionner dans l’avant-contrat de vente ce que l’acquéreur verse au moment de la signature de l’acte d’engagement (10% en général) ce qu’il verse au comptant le jour de la vente, et le cas échéant, les versements ultérieurs, leur montant et leur échéance.
S’il est précisé que les sommes versées au moment de la signature de l’avant-contrat sont des arrhes, l’acquéreur, qui renonce à la vente, perd ses arrhes.
Le vendeur qui renonce à la vente doit rembourser le double des arrhes versées.
S’il est précisé que la somme versée au moment de la signature de l’avant-contrat est un acompte, le vendeur et l’acquéreur sont engagés de manière irrévocable à moins que l’acquéreur n’obtienne pas le prêt qui devait financer l’achat de son logement.
Dans ce cas, l’acompte versé est remboursé intégralement au candidat acquéreur sans retenue d’aucune sorte.
En tout état de cause, le candidat acquéreur, ne doit rien verser avant la signature de l’avant-contrat de vente.
En outre aucun versement ne doit être effectué directement au vendeur mais entre les mains d’un professionnel habilité à recevoir des fonds (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel habilité).
Conditions suspensives
Si la décision d’acheter du candidat acquéreur est soumise à la réalisation de certaines conditions, ce dernier a intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat de vente des conditions suspensives.
Si ces conditions se réalisent, la vente sera conclue, dans le cas contraire, la vente ne se fera pas.
Pour le candidat acquéreur, ces conditions suspensives peuvent être :
- l’obtention d’un prêt pour l’achat du terrain et de la construction (cette condition s’applique même si elle ne figure pas au contrat) ;
- la revente de son précédent logement ;
- l’obtention d’un certificat d’urbanisme.
Le candidat acquéreur ne doit pas signer de contrat pour construire une maison tant qu’il n’est pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies, ou les conditions résolutoires levées.
Clause interdite
La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l’avant-contrat de vente d’un terrain.
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