La mission du maître d’oeuvre
Le contenu du contrat de maîtrise d’oeuvre ne fait pas l’objet d’une réglementation spécifique.
Le maître de l’ouvrage a donc intérêt à établir un contrat écrit qui détermine l’étendue de la mission confiée au maître d’oeuvre :
- la conception du projet, c’est-à-dire la réalisation du plan ;
- le montage du dossier de demande de permis de construire ;
- l’aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence ;
- la rédaction des documents techniques ;
- la coordination des travaux ;
- l’assistance à la réception.
Une " mission complète " comprend l’ensemble de ces phases.
Les honoraires du maître d’oeuvre
Le montant TTC des honoraires du maître d’oeuvre est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe.
L’échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d’oeuvre.
Le maître de l’ouvrage a intérêt à refuser qu’une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d’oeuvre à la charge des entreprises.
Le projet de construction dans le contrat de maîtrise d’oeuvre
Le contrat de maîtrise d’oeuvre doit définir le projet de construction en précisant :
- la détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ;
- le nombre et la nature des pièces ;
- les équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc...).
Il est conseillé au maître de l’ouvrage de ne pas commencer les travaux avant de connaître le coût global du projet.
Le maître d’oeuvre ne pouvant déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif, il est indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer.
Il pourra réaliser à plusieurs stades d’avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu’à la consultation des entreprises qui permettra d’arrêter définitivement le coût des travaux.
Le maître de l’ouvrage doit prévoir dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d’oeuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées.
Certains contrats prévoient une marge de dépassement.
Le maître d’oeuvre doit s’engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l’ouverture de chantier.
Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :
- le dossier de demande de permis de construire ;
- le dossier de consultation des entreprises.
Il ne pourra s’engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises.
A l’issue de chaque phase, le maître d’oeuvre doit avoir l’approbation de son client pour poursuivre sa mission.
Les conditions suspensives dans le contrat de maîtrise d’oeuvre
Le contrat de maîtrise d’oeuvre doit indiquer le cas échéant les conditions permettant au maître de l’ouvrage de renoncer à l’exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier notamment de la non obtention :
- du permis de construire,
- du ou des prêts pour la construction.
Par application de l’article L 312.16 du Code de la Consommation si le ou les prêts qu’a demandés le maître de l’ouvrage, lui sont refusés, le contrat est obligatoirement annulé ayant été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.
Toute somme versée préalablement au maître d’oeuvre devra être intégralement remboursée au maître de l’ouvrage.
